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調研市場 發掘案例 總結經驗 高質量發展調研行走進華南
2019-06-04 10:32:18來源:中國建設報    作者:張忠山

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近日,中國建設報記者赴廣州、深圳等地開展了為期一周的調研活動,實地走訪了恒大、萬科、金地、越秀、雅居樂等多家品牌房地產企業。其間,圍繞企業運營、市場形勢、政策建議等主題,與相關企業負責人展開了對話。參與調研的企業普遍認為,房地產業平穩健康發展是大勢所趨,也是行業的一致訴求,企業堅決擁護中央和城市政府的調控政策,不斷提升企業運營管理能力和業務水平,才能創造更多社會價值。

平穩健康發展是一致訴求

近年來,圍繞“房住不炒”的定位,從中央到地方房地產調控有效推進。2018年房地產市場總體保持平穩運行態勢,市場預期發生積極變化,住房成交面積增速放緩,住房成交價格總體平穩,住房市場預期逐漸趨于理性。2019年以來,住房和城鄉建設部繼續貫徹落實黨中央國務院的決策部署,穩妥實施房地產平穩健康發展長效機制工作方案,通過預警提示等方式督促城市政府落實主體責任。

在此次調研期間,參與調研的企業均表示,房地產市場平穩健康發展是行業的一致訴求。過去房地產市場的超常規發展不僅積累了諸多風險,而且造成市場的無序競爭,對于行業企業品牌創建和消費者權益保護均無益處?!爸挥袑崿F平穩健康發展,企業才能獲得穩定的發展環境,通過不斷提高經營管理能力為社會和投資者創造價值,細水長流是房地產業最好的狀態?!币晃环科蟾吖苷f道。

房地產平穩健康發展的一個重要背景是行業集中度正快速提升,充分的市場競爭格局已經形成??藸柸饳C構數據顯示,2018年行業前十強市場占有率達到26.9%,同比上升2.7個百分點。各梯隊集中度均呈上升趨勢,其中TOP100房企集中度升幅最大,同比提升11.3個百分點,達到66.7%。未來,頭部房企在品牌、融資、管控、拿地方面優勢將更加明顯,市場集中度有望加速提升。

中國指數研究院在一份研報中表示,2019年以來,調控政策轉向“穩字當頭,一城一策”,房地產保持穩定預期。伴隨資本市場的波動以及監管層監管持續規范,資本市場對房地產行業投資價值評估和投資標的選擇,將更為強調估值和業績匹配度,價值投資正在回歸。投資者將更加關注企業可持續經營能力和長期價值,龍頭、裂變式發展、城市紅利型和產城運營型的企業更易獲得投資者的青睞。

智庫和研究機構的數據也印證了房地產市場正在回歸平穩健康發展。近日,中國社會科學院城市發展與環境研究所等機構發布了《房地產藍皮書:中國房地產發展報告No.16(2019)》(以下簡稱《藍皮書》),認為2019年房地產政策仍堅持“房住不炒”和“因城施策”原則,雖然受到行業內外部需求因素的影響,但預期房地產市場平穩調整態勢不會發生實質性的轉變。

《藍皮書》認為,未來在穩健貨幣政策框架下,央行將有可能從流量、流向以及期限等多個維度對經濟進行有效“滴灌”,進一步提升組合型政策工具對于市場的傳導效率。當前市場信貸層面的表現與降低企業杠桿率、穩定居民家庭杠桿率的結構性去杠桿目標大體相符,居民端表現為中長期貸款同比增幅總體趨穩。房貸占比自2018年年末逐月下降至25.13%,預判后期仍將在低位小幅波動。

《藍皮書》認為,中央政策進一步明確了城市政府在房地產市場調控中的主體責任,意味著地方政府相應的自主權力進一步擴大。不同城市房地產市場成交走勢、庫存狀況、房價狀況各不相同,城市政府應根據實際情況制定政策,承擔調控主體責任。除限制市場需求的行政性措施和市場管理權限之外,作為地方稅種的房地產稅也可能將是落實城市主體責任的一個重要手段。

中國社會科學院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞表示,房地產行業轉型的關鍵在于調控政策由應對房價變化向構建房地產調控長效機制轉化,以更多更好地發揮市場“無形之手”的作用,需要進行包括土地制度、住房制度、稅收和財政制度、金融信貸政策、城市化政策、產業政策等在內的系統化頂層設計。

仍有市場機制待完善

在此次調研中,相關負責人除了介紹企業當前的經營情況,還反映了企業在經營過程中遇到的各類問題,以及對長租公寓、養老服務、BIM技術等產業環節和相關業態發展的政策和市場建議。例如,有企業認為,當前我國BIM技術底層系統大多是國外廠商提供,出于國家安全考慮,應由國家層面加強底層生態系統研發。

發展住房租賃市場是解決新型城鎮化過程中新市民住房問題的重要途徑。2019年的政府工作報告指出,要促進區域協調發展,提高新型城鎮化質量。同時提出要更好解決群眾住房問題,落實城市主體責任,改革完善住房市場體系和保障體系。根據2018年年底召開的全國住房和城鄉建設工作會議,“以解決新市民住房問題為主要出發點,補齊租賃住房短板”是2019年的重點工作之一。

有企業反映,在推進長租業務時,如何平衡利潤、使持有型租賃住房具有內生動力仍是今后要解決的問題。經濟學博士、貝殼研究院名譽顧問楊現領認為,改善租賃市場的出路在于市場化、機構化和增加有效供應?!拔磥碜赓U市場發展有兩個大的方向,一是集體建設用地開發,二是老舊小區和閑置住宅租賃的使用和盤活。在機構化方面,美國和德國都是REITs(房地產信托投資基金),日本則是房屋托管機構?!彼J為,租賃有效供給的核心是增加對2億流動人口的供應。

作為全國首批開展住房租賃試點和利用集體建設用地建租賃住房的“雙試點”城市,廣州在租賃有效供給方面進行了有效探索。例如,廣州明確2017~2021年供應租賃住房用地825公頃,占住宅用地供地量25.8%,在供地時還設置了全自持、競自持租賃住房用地等措施。推進集體建設用地建設租賃住房,加快越秀集團等國企利用自有存量土地建設租賃住房試點工作。在盤活存量方面,廣州市開展了國企“商改住”試點。

北京大學不動產研究鑒定中心主任馮長春認為,要做好規劃,按照時序、需求開發建設,滿足市場需求??梢怨膭钣袟l件的企業和單位自建職工住房,增加多主體供給。在加大保障性租賃住房建設的同時,要進一步完善租賃市場管理措施,強化規則引導,規范中介租賃行為,給予適當政策優惠,促進房屋租賃市場發展。此外,可以在城市內部進行分區租金測算,劃定基準租金水平,增加房屋租賃市場透明度,強化市場監管。

養老服務是當前和今后的重點工作之一。近日,國務院辦公廳印發的《關于推進養老服務發展的意見》指出,黨中央、國務院高度重視養老服務。按照2019年政府工作報告對養老服務工作的部署,為打通“堵點”,消除“痛點”,破除發展障礙,健全市場機制,持續完善居家為基礎、社區為依托、機構為補充、醫養相結合的養老服務體系,這份文件對發展養老服務提出了一系列具體措施。

在調研中,有企業認為,養老政策急需具體落地方案,特別是涉及到規劃、消防等問題。另外,企業建議社區養老院應像學校、幼兒園一樣,單獨規劃建設管理,不能夾雜在所謂的物業配套之中。中國宏觀經濟研究院社會發展研究所副研究員關博認為,社區養老服務將是未來較長時期養老服務體系建設的主戰場。要通過完善相關服務設施配套政策,進一步夯實居家社區養老服務供給能力。

“養老、家政等行業管理風險責任大,投資回報周期長,行業平均利潤水平低,行業經營難度要高于一般服務性行業。完善相關稅收優惠政策,既能夠減輕目前經營者生產成本壓力,促進相關服務高質量穩定提供。同時,也起到政策風向標作用,鼓勵更多社會資本投入,持續擴大市場供給水平和供給能力?!标P博認為,要不斷提升居家社區“養老+”的業態內容和質量層次,使越來越多的老年人可以就近便捷享受高質量養老服務。

多元化發展各取所長

關注企業的綜合成長和多元化發展是此次調研的重點內容之一。企業的綜合成長與企業品牌創建和綜合競爭力息息相關,其中履行社會責任是企業綜合競爭力的重要體現。此外,房地產企業的多元化發展也是提升綜合競爭力的重要途徑。在當前的市場環境下,房地產企業要認清房地產業的鏈接載體本質,發展成為實體經濟與資金、人才、產業、稅收等要素的有效連接,在城市發展中尋找新機遇。

恒大集團是履行社會責任的代表企業之一。2015年年底,恒大正式確定幫扶貴州省畢節市大方縣。在結對幫扶大方縣過程中,恒大改變以往社會扶貧主要只是捐款捐物的“輸血式扶貧”方式,不僅出資金,更重要的是出人才、出技術、出管理、出思路,實現“造血”與“輸血”并舉,確保各項精準扶貧措施落地生根。

恒大幫扶的核心在于產業扶貧,特別是通過建設肉牛養殖基地、蔬菜育苗中心、中藥材和經果林基地等現代農業基礎設施,并引進43家上下游龍頭企業,形成“龍頭企業+合作社+貧困戶+基地”的產業幫扶模式,實現了供產銷一體化經營,確保貧困戶持續增收、穩定脫貧。三年多來,恒大幫扶大方的30億元扶貧資金全部捐贈到位,產業扶貧、搬遷扶貧、就業扶貧、教育扶貧和特困保障扶貧等一攬子綜合措施成效顯著。

萬科和金地則在產城融合方面發揮優勢。在鵬城深圳,留仙洞總部基地是深圳市六大總部基地之一,定位為戰略性新興產業總部基地,與深圳灣高新區、后??偛炕毓餐纬缮钲谑械目v向科技創新軸,未來將形成南山區北部的區域中心。萬科云城項目位于留仙洞總部基地最核心的區域,包含地標寫字樓、總部研發大樓、星級酒店、時尚購物廣場、商務公寓等業態,總投資200億元以上。

不同于傳統產業園區,萬科云城以產業激活城市,以城市支撐產業,二者相互促進,以健康發展的產城融合模式,突破傳統科技園模式,創造高效開放的新型科技園。萬科云城在產業方面還包括一個由萬科自持的設計類產業園——設計公社,利用萬科在建筑行業的經驗、平臺資源和影響力,通過建筑產業上下游的要素匯集,形成融合、協作的新生產集聚方式。這將幫助入駐企業解決上下游交圈問題,幫助企業理解產業發展和研發方向。

金地集團旗下的金地商置,成立了專注于產業園區開發建設及運營管理的子公司金地威新,聚焦高科技、新能源、大健康、新文創等領域。金地威新的標桿性產業地產項目,便是位于深圳南山區的金地威新軟件科技園。金地威新軟件科技園涵蓋企業總部、研發辦公、商務公寓及特色商業等。開園至今,吸引了大量科技尖端企業入駐。目前,園區有企業55家,服務對象包含6家世界500強企業(英特爾、亞馬遜、西部數據、億磐等),以及大疆創新、歌爾聲學等代表未來科技發展方向的高精尖企業。

作為老牌粵系房企,越秀地產近年來不僅加速北上擴張,還積極探索多元化業務投放,為公司在大灣區乃至全國謀求更多發展空間。越秀地產稱,2019年繼續打造通過多種方式獲取優質土地資源的獨特優勢,形成“招拍掛+集團孵化+國企合作+軌道交通+城市更新+收并購+產業聯動”多渠道模式,亮出多重組合拳,加速布局多元化。例如,近期正式與廣州地鐵“聯姻”,意味著其“軌道交通+物業”戰略正式啟動,越秀地產將持續獲取優質軌道交通地產項目。未來,雙方將共同深耕大灣區軌道交通沿線綜合開發。

作為房地產界的“華南五虎”之一,雅居樂集團多年來“以地產為主,多元業務并行”作為1+N發展模式中的重要一環,雅居樂地產板塊始終聚焦城市美好人居需求的內核,依托母集團多年來發展形成的地產、雅生活、環保、教育、建設、房管、資本投資和商業管理八大產業集團并行運營的格局網絡優勢,通過打造軟硬環境,多維度豐富城市人居生活的想象,以全產業鏈服務提升生活品質感。

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