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中國房地產業協會會長馮?。悍康禺a發展要有風險意識、大局意識、精品意識和聲譽意識
2019-06-22 08:56:35來源:中國建設新聞網

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對于房地產的發展,很多人最近可能會感到比較糾結。我覺得需要有一個冷靜的認識,不能太沖動,具體而言,房地產發展需要有“四個意識”。

一是風險意識。這里的“風險”不是指企業以及項目經營中的風險,而是房地產市場發展對宏觀經濟可能產生的系統性風險。中央提出的“三大攻堅戰”中,第一項是防范化解重大風險,而防范化解重大風險很重要的一個方面就是要防范化解房地產風險。數據顯示,20世紀以來,我國個人住房貸款余額在城鎮居民家庭收入中的占比不斷攀升,2018年已經達到78.9%,也就是說城鎮居民家庭收入的80%被用在商品住房上,那其他消費就只剩下20%了。在經濟發展過程中,如果居民的消費都被住房這一件事占了,那人們的生活品質怎么提高?另外,從個人住房貸款余額在GDP中的占比數據來看,美國1978年人均GDP是1萬美元,當時美國的居民家庭住房杠桿率不到20%。從發展水平看,我國的住房杠桿率比當時美國的要高得多。

另外,還要看商品住宅銷售額在城鎮居民家庭收入中的占比。有研究顯示,城鎮居民家庭住房貸款年還款額占家庭可支配收入超過50%,那就意味著我國城鎮居民家庭用于吃和住的費用占收入的60%~70%,這是需求端的風險。需求端的風險會傳達到供給端,供給端的風險會導致系統性金融風險的發生。目前房地產市場發展過程中,風險防范意識確實需要加強,我們不能靠不斷“吹泡沫”來維持經濟的增長。雖然現在風險泡沫不至于馬上破裂,但如果不提前防范的話,最終一定會受到嚴重傷害。

二是大局意識。房地產與社會方方面面的聯系非常緊密,我們不能只從一個行業或者一個企業的角度來看待房地產問題。本世紀以來,從全國范圍來看房價的增長比居民收入增長要慢,但中心城市房價的增長速度比居民收入要快得多,中心城市居民家庭收入增長中差不多50%被房價增長吞噬了。名義上我國每年居民收入增長率在8%左右,而實際上有一半是房價增長“虛擬”的,居民真正能夠用于其他方面支出的要少得多。

恩格爾系數顯示,我國城鎮居民家庭用于吃和住的費用占收入的70%?,F在人們比較關注教育和醫療,2013年,我國教育、醫療的增長幅度開始降為個位數,原因可能有三個:一是人們教育、醫療支出增長愿望不強;二是教育、醫療的成本下降;三是某種消費把教育、醫療的消費增長擠占了。隨著生活水平的提高,人們對教育和醫療的要求越來越高,但住房支出占比太大就擠占了人們在教育和醫療上的支出。

此外,中央呼吁了很多年,也采取了很多措施,要求把發展經濟著力點放在實體經濟上。但資本具有逐利性,一定會選擇利潤更高的領域。幾年前有一個故事,一個“ST”企業把北京的兩套房賣了就把“ST”摘掉了。這樣發展下去,怎么能讓企業投資實體經濟?去年我在山東跟幾個企業家座談,我問他們要投資芯片還是投資房地產,他們的回答都是投資房地產。

我國要想真正從經濟大國走向經濟強國,一定要依靠現代制造業、現代服務業的發展,沒有這兩個產業,我們只能把企業做大,不能把企業做強,而且企業發展會處處受制于人。去年,我國最終消費支出對GDP的貢獻率是76.2%,其中30%是靠住房推動,而30%中的70%是靠房價上漲推動的。如果經濟的增長是靠價格增長“虛擬”的話,那經濟增長是沒有潛力的。

三是精品意識。前幾年房地產市場發展很快,市場上供不應求。但是現在住房的供需正逐步走向平衡,那下一步的發展方向是什么?我覺得今天舉辦“2019品質升級助力智慧灣區建設高峰論壇”非常有意義,未來肯定需要“高質量發展”和“匠心精神”。

在這方面,首先要提高精度。當前我國住房的建設存在不小誤差,雖然設計圖紙上標注的是毫米級的,但大多數住房的實際誤差都是厘米級。手工縮小誤差比較難,可以通過工業化生產把精度提高。其次要滿足綠色健康的要求。這里的“綠色”不僅是指居住生活的綠色,還有建造過程的綠色。再其次是減少浪費。減少建筑垃圾,是高質量發展的一個非常重要的方面。我國每年產生的建筑垃圾是24億噸,按初始成本500元一噸計算,總價值達1.2萬億元,另外還要加上運輸和填埋費用。最后是智能家居和智慧社區建設。智能家居和智慧社區建設要有優先次序——安全、健康、舒適?,F在智能家居讓人越來越懶惰,實際上智能家居建設不是要把人培養成懶人,而是提高舒適度,但首先要解決的還是安全問題。

四是聲譽意識。在房屋實際買賣過程中,不規范甚至違法違規等行為不斷上升,交易不規范占比60%以上,比如雙合同、送面積、虛假宣傳、虛假承諾、偽造購房資質、隱瞞房屋隱形瑕疵、制造緊缺市場氣氛等。這些其實都關系到企業的聲譽問題,應該引起高度重視。


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