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長租市場著力解決供需兩端匹配矛盾
2019-06-25 11:26:46來源:中國建設報    作者:張忠山

臨近畢業季,各地在住房租賃市場上的一舉一動都備受關注。近期,北京市住房和城鄉建設委員會針對住房租賃、物業管理等方面亂象,開展掃黑除惡專項整治行動。如果市民遇到房產中介用隱瞞、欺詐等手段強制市民租房或者暴力手段干擾業主維權等可能“涉黑涉惡”的情況,可以撥打北京市人民政府服務熱線電話舉報。

培育和發展住房租賃市場是完善住房供應體系的重要舉措,也是穩定房地產市場預期的重要途徑。近年來,盡管長租市場出現了一些局部性、階段性問題,但整體看仍然取得了長足發展,供給不斷增加、產品不斷豐富、平臺不斷完善、參與主體不斷擴容、亂象不斷得到整治,為“補齊租賃住房短板”奠定了良好基礎。

《中國建設報》記者近日走訪了貝殼找房、自如、我愛我家等多家住房租賃平臺和運營機構,了解長租市場和企業發展現狀。相關負責人表示,長租市場正在快速發展,企業也在努力調整發展節奏,規范自身經營。受訪專家認為,當前長租市場發展的主要矛盾在于如何培育土壤、解決供需兩端的高效匹配問題,以不斷改善和提升租住生活質量。

長租市場發展勢頭良好

在租購并舉的住房制度設計下,培育和發展住房租賃市場已成為推動新型城鎮化、解決新市民住房問題的重要途徑。今年的政府工作報告指出,要更好解決群眾住房問題,落實城市主體責任,改革完善住房市場體系和保障體系。近年來,長租市場政策紅利不斷,住房租賃試點城市、利用集體建設用地建設租賃住房試點等催生市場保持了良好發展勢頭。

2017年7月,住房和城鄉建設部等九部門發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市開展住房租賃試點工作。同年,相關部門決定在北京等13個城市試點利用集體建設用地建設租賃住房。今年年初,該試點又擴容福州等5個城市。

近兩年,各試點城市積極探索,取得了明顯成效。以廣州為例,在租賃住房新增供應方面,明確2017年至2021年供應租賃住房用地825公頃,占住宅用地供地量的25.8%,并設置了全自持、競自持租賃住房用地等措施。此外,當地還加快了國企利用自有存量土地建設租賃住房試點以及開展“商改住”試點盤活存量等工作。

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2016 年 11 月-2018 年 12 月部分城市住房租賃相關用地成交情況

6月13日,《廣州市國土空間總體規劃(2018~2035年)》草案公示并征詢公眾意見。該規劃在完善住房保障供應方面提出,到2035年新增城鎮住房200萬套以上,租賃住房占新增住房供應量的比例不少于20%,保障性住房占新增住房供應量的比例超過8%。專家認為,在供給端加強結構優化將持續激勵長租市場發展。

同樣作為“雙試點”城市,廈門在發展住房租賃市場過程中,圍繞創新服務管理體制機制、培育市場主體、加大市場供應、強化平臺建設、完善配套政策等方面進行了有效探索。目前,廈門共有租賃住房約175萬套(間),全市租房人數約200萬人,供應略大于需求但總體平衡。租金方面,實施試點工作以來趨穩,年平均漲跌幅控制在5%左右。

北京市房地產中介行業協會數據顯示,2019年5月,當地住房租賃市場平穩,成交量環比4月小幅回升,租金繼續保持穩定態勢。需求方面,租賃市場5月初延續了短暫的淡季,租金走低。臨近畢業季,部分租房需求開始提前釋放,帶動住房租賃市場成交量整體回升。供給方面,各經紀機構、住房租賃企業庫存房源數量繼續保持穩定。

機構運營有待規范

從房源分布看,當前長租公寓房源主要包括分散式和集中式兩種。分散式長租公寓主要是運營機構以約定的租金和年限向個人業主承租房源,經過改造裝修后再出租給租戶,企業通過向租戶提供保潔、維修、免費寬帶等附加居住服務,收取一定費用。集中式長租公寓則是新建或者改造整幢樓然后進行出租。近年來,長租公寓運營機構不斷涌現,規范運營機構發展是整治市場亂象、維護市場穩定的重要抓手。

培育和發展住房租賃市場不會一蹴而就,長租公寓運營機構的發展也面臨階段性痛點。今年4月,新華社曾報道我愛我家“續租一次就要交一次中介費”,引起輿論關注。近日,《中國建設報》記者通過實地走訪了解到,這種情形主要存在于我愛我家名為相寓的長租產品。其以分散式托管為主,業務覆蓋北京、上海、杭州等14個城市,截至2018年年底,在管房源達30萬套。

秦兵房產律師團律師孫雨寒表示,業主把房子委托給中介公司,中介公司和業主簽訂租賃合同,再由中介公司向出租人出租,這種情況下中介公司不應該再收取中介費。因為房屋中介是租賃合同的一方,其收益來源于租賃業主房屋和出租給承租人時產生的差價?!爸薪榉帐蔷娱g服務,只有促成出租方和承租方之間的交易才能收中介費?,F在這種情況沒有居間服務,法律主體不對,沒有理由收取中介費?!北本┚櫬蓭熓聞账魅螐堉就f。

走訪中,我愛我家一位門店負責人表示,2019年以前的相寓產品續租要交中介費“可能要延續到與房源業主簽約到期為止”,之后將通過提供保潔、免費寬帶等居住服務收取費用。據了解,相寓中介費的收取標準為年租金的8%左右。但我愛我家相關負責人表示,相寓產品在簽約時以中介費名義收取費用系歷史原因,2019年會通過改革解決這個遺留問題。

目前,市場上包括萬科泊寓、龍湖冠寓、自如等長租產品都采用了收取服務費提供相關居住服務的運營模式。其中,自如還把搬家、保潔、維修等居住服務進行了市場拓展,非自如租客也可購買。受訪專家表示,不斷改善和提升租住生活質量是住房租賃市場發展的重要內容。長租公寓運營機構的服務競爭有利于滿足消費者多樣化、多層次的居住需求。

重在解決供需匹配問題

艾瑞機構發布的《2018年中國長租服務行業研究報告》顯示,我國的出租房屋量去年達7500萬間,其中,個人業主出租(C2C)房屋5000萬間、機構房東出租(B2C)房屋2500萬間。在機構房東中,品牌長租公寓出租房屋量只有140萬間,占比不足2%??梢?,住房租賃市場的發展重在解決供需兩端的高效匹配,同時從產業痛點出發,不斷改善和提升租住生活質量。

供需匹配需要完善的平臺和服務體系支撐,不少城市構建了國有租賃平臺。例如,廣州建成了由政府主導的住房租賃信息服務與監管平臺“陽光租房”。據介紹,該平臺兼具信息管理與社會服務雙重功能,既能實現房源信息發布、網上找房、核驗房源、合同備案、公積金提取申請等租賃“一條龍”服務,還集備案、審核、歸檔、行政處罰信息與危房信息報送等業務于一體,方便全市各級租賃管理機構扁平化高效處理。

此外,市場化平臺某種程度上在補充服務供給不足、促進供需匹配等方面,發揮了十分積極的作用。如貝殼找房設置了商家信用體系,用戶投訴可降低入駐商家信用分,從而影響商家房源在貝殼平臺的排序位置直至被取消入駐資格。但業內人士提醒,市場化平臺也應盡快納入行業法規監管體系,避免自發監管失效。

從根本看,供需匹配還依賴于以居住為導向的住房制度。國際上,德國長期實行以居住為導向的住房制度設計,并以法律形式保障?!蹲》拷ㄔO法》、《住房補助金法》、《住房租賃法》和《私人住房補助金法》分別為社會保障住房供給、中低收入房租補貼、租賃市場規范和私有住房提供了法律依據,并實現了在這一框架下的住房穩定供給——至1978年,德國家庭戶均擁有1.21套住房,長期矛盾得到緩解。該國政府大力推動廉價住房并支持福利性公共住房建設,根據家庭人口、收入等給予居民不同額度的房租補貼,覆蓋全國86%的人口,確保每個家庭有足夠的租房支付能力。此外,德國還構建起保護承租者的制度?!蹲》孔赓U法》規定房租漲幅不能超過合理租金的20%,否則房東就將構成違法行為。

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2017 -2018年一線城市住宅租金走勢

在解決供需匹配的同時,還要培育住房租賃市場良性發展的土壤,租購同權是重要內容之一。國務院發展研究中心市場經濟研究所原所長、研究員任興洲認為,租購同權不單是一個住房問題,更取決于我國城市公共服務供給能力的提升和管理能力的現代化,尤其是教育制度和相關資源供給方面。要使租購并舉落到實處,租購同權勢必要提上重要的議事日程,與租購同權相伴隨的,必然是一系列體制機制改革和相關制度安排。

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2017 -2018年部分二線城市住宅租金走勢

“監管方面,發展租賃市場的導向是盡可能降低交易成本和租客的租賃成本。未來圍繞這方面的管控還將更嚴格,并從短期管控向長效機制發展。供需方面,當前主要問題在于房源多而分散,缺乏有效管理和服務保障,房源與租客之間長期處于低匹配度狀態。長期看,解決供需匹配問題的關鍵在于研究出臺租賃行業標準,加快住房租賃立法,明確租賃市場管理基本制度?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進認為,長租公寓市場發展要注意規范交易合同和服務收費、建立資金監管和損害賠償制度、完善信用評價體系等內容。

注:以上數據來源:CREIS 中指數據

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